房地产财政剖析宝典系列一:房地产开发业务流程、批阅要求及管帐处理

发布时间:2022-05-20 04:39:17 来源:bob综合app官网登录

  原标题:房地产财政剖析宝典系列一:房地产开发业务流程、批阅要求及管帐处理

  受房地产产品特性和监管方针影响,房地产开发企业与其他企业比较在运营上呈现出开发周期长、前期投入大、施行预售准则、合作开发遍及等特色,这些运营特色也决议了房地产企业在管帐核算和财政体现方面具有其特别性。

  本文咱们整理了房企的一般项目开宣布售流程,归纳为土地获取、开发制作、出售(预售)三个阶段,清晰了各个阶段需留意的节点和前提条件,整理了各阶段的管帐处理办法,而且提示了在现在调控趋严的商场环境下房企开发流程产生了哪些改动,为之后的房企管帐科目剖析、“明股实债”形式研讨和财政指标剖析做衬托。

  房地产职业是资金密集型职业,在运营进程中受方针影响较大,国内房地产开宣布售的前、中、后期均遭到严厉的监管批阅束缚要求,因而房企与其他企业比较在运营上有所差异,呈现出不同特色:例如项目开发周期长、前期投入大、施行预售准则、合作开发现象遍及等,这些运营特色也决议了房地产企业在管帐核算和财政体现方面也有其特别性,中债资信房地产职业研讨团队推出房地产财政剖析宝典系列专题旨在经过剖析运营特色理清房地产开发企业从开发到出售进程中的财政特色和存在的问题,对房企的信誉剖析供给参阅与辅导。

  专题共分为四篇,第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其间触及的管帐核算方法,其流程的特别性决议了房地产开发企业在运营和财政上的特色;根据开发流程,第二篇首要剖析了房企财报中首要科意图特色和危险,例如存货、预收账款等科意图构成和规划均与其他职业有着显着的差异;第三篇首要研讨在融资端衍生出的一种特别形式“明股实债”,对房企隐藏在表外的危险做出提醒;第四篇咱们结合以上运营和财政上的特色,对房企的各项财政指标进行剖析,阐明其在盈余才能、周转才能上的特色,揭穿其在偿债上的危险。

  本文为房地产财政剖析宝典系列专题第一篇,首要进行房地产开发企业从土地获取到收入结转的一般项目开发流程及相关管帐处理的整理。敬请期待后续房企管帐科目危险重视、“明股实债”形式剖析、财政指标剖析篇。

  土地运用权是房地产开发企业最重要的出产资源,是房地产开发的首要条件。现在土地运用权获取方法可分为三大类:经过“招拍挂”受让土地是房地产企业最首要的土地获取方法,协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特别用地,此外,近年来吞并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方法之一,吞并重组的长处是能够避免直接揭露购买土地带来的竞赛,节约直接转让土地需求交纳的各种税费。“招拍挂”方法的详细差异如下:

  ③竞拍成功后交纳土地出让金、契税、买卖费等,签定《国有土地运用权出让合同》;

  ④ 凭土地出让合同、用地红线图、项目同意文件等向规划部分请求处理《制作用地规划许可证》;

  ⑤ 在完善规划手续后,公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费付出凭据等资料处理《国有土地运用证》,完结确权。

  竞买确保金方面,一般情况下土地出让确保金不低于标的金额的20%,可是现在多地调控方针中进步了确保金份额(例如武汉、南昌已进步至60%),并缩短了土地出让金缴款期限,对企业资金实力提出了较高要求,详细请见中债资信《土地供给机制及现状剖析—房地产职业土地供给专题陈述》。

  根据管帐准则,企业获得的土地运用权一般应确以为无形财物,但改动土地运用权用处等详细分为:

  (1)土地用于制作对外出售的房子修建物:相关的土地运用权账面价值应当做为存货,计入所制作的房子修建物本钱,详细管帐处理如下:

  (2)土地用于赚取租金或本钱增值:应当将其转为出资性房地产。土地运用权的获得本钱直接计入“无形财物”账户,且土地运用权的账面价值不与地上修建物兼并核算本钱,而仍作为无形财物进行核算,土地运用权与地上修建物别离进行摊销和提取折旧,所交纳的契税计入“无形财物”账户,详细管帐处理如下:

  契税税率由当地政府根据本地实践情况承认(3~5%),在缴税人签定土地、房子权属搬运合同的当天产生缴税职责,需在之后10日内进行缴税申报并在契税征收机关核定期限内交缴税款;契税一般不经过“应缴税费”科目进行核算,视获得土地运用权的用处计入不同的管帐科目。房地产企业为进行房地产开发而获得的土地运用权所交纳的契税,计入“开发本钱科目”,为制作办公楼等自用而获得的土地运用权所交纳的契税,计入“无形财物”科目。

  印花税在签定土地出让合一起产生,税额为土地出让金额的0.5‰,若开发商在产品住宅项目中配套制作廉租房和经济适用房,可按廉租房和经济适用房修建面积占比免征印花税。

  房地产开发制作进程可分为四个阶段:项目策划规划阶段、项目预备阶段、项目施工阶段和项目竣工检验阶段。

  房地产开发企业在获得《制作工程规划许可证》、《制作工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首要,获取《制作工程规划许可证》及《制作工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划规划,这一进程需求与项目所在地相关政府部分交流洽谈(一般需求半年至一年);尔后,根据申报陈述和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已批阅规划图和修建规划图处理《制作工程规划许可证》;与承揽商商洽并签定制作工程施工承揽合同;根据土地证、规划许可证、投标承认施工队、施工图检查证明、质量安全监督手续等处理《制作工程施工许可证》;进入项目施工的阶段,开发商在此阶段的首要任务是操控本钱,付出工程进展款,确保工程按预先进展方案施行。修建施工单位的一般施工流程如下:

  项目竣工检验首要包含两个阶段,一是项目竣工后由房地产开发企业及勘测、规划、施工、工程监理等单位进行检验、结算、存案;二是进行产权初始挂号,新建的房子请求人应当提交“四证(《制作用地规划许可证》、《国有土地运用证》、《制作工程规划许可证》、《制作工程施工许可证》)”和房子竣工检验资料等,在房子竣工后的三个月内向挂号机关请求房子所有权初始挂号,关于购房者来说,开发商处理结束初始产权挂号就能够处理每一户购房人的房子所有权证。

  房地产开发企业与修建工程施工企业之间签定的修建安装承揽合同,一般是采纳三中承揽方法:包工包料方法、包工不包料(甲供材)方法、发包方控料(甲控材)方法。

  包工包料承揽和发包方控料(甲控材)承揽方法下修建安装工程结算价款根本相同,房地产开发企业的管帐处理比较简单。因为房地产企业在与修建施工企业合作关系中位置较高,很少选用预付款的方法。开发项目竣工时,房地产企业依照合同预订的工程价款扣除质保金后的余额结算工程款,并收到修建施工企业全额开具的修建安装发票。因为是施工方购买资料,所以工程价款发票金额中包含了资料价款,房地产开发企业能够根据施工方开具的发票承认本钱。详细管帐处理如下:

  包工不包料承揽(甲供材)方法下:甲供材修建工程,是指由房地产企业供给原资料,施工单位仅供给修建劳务的工程。一般来说,资料占产品房制作本钱的30%~40%。详细的管帐处理如下:

  乡镇土地运用税税率由当地政府根据当地人口规划和经济条件承认,以缴税人实践占用的土地面积为计税根据,依照规则税额核算征收(0.6~30元/平方米/年)。经过“招拍挂”方法获得的制作用地,缴税人应从合同约好交给土地时刻的次月起交纳乡镇土地运用税,合同未约好交给土地时刻的,从合同签定的次月起交纳,管帐处理方面企业交纳的土地运用税计入办理费用。此外,若开发商在产品住宅项目中配套制作廉租房和经济适用房,可按廉租房和经济适用房修建面积占比免征乡镇土地运用税。

  房地产企业在开发制作阶段,触及各种施工及承揽合同的签定,应当按规则交纳印花税。

  可是在现在房地产商场过热的情况下,多地在出台的调控方针中进步了预售条件,详细见表3:

  近期厦门、广州、西安等地调控要求土地溢价率到达必定程度后需现房出售,根据《产品房出售办理办法》第七条规则,现房出售的一般应具有以下条件:

  在获得预售许可证后,能够承认开盘日期对外出售,与有认购意向的客户签定《房子认购协议书》,该协议书作为认购人签定《产品房预售合同》的确保,并向开发商付出必定数额的定金,之后按认购协议书约好正式签定《产品房预售合同》,合同签定后要在规则时刻内向当地房管部分处理存案,存案挂号后合同收效。合同签定后,购买者要根据合同约好的付款时刻交给房价款及契税。此外,现房出售的不签定预售合同,应签定《产品房买卖合同》。

  房地产出售(预售)阶段是房地产开发企业获得收入、完结资金回笼的重要阶段,首要触及诚意金、定金、按揭确保金、预售房款的管帐核算。

  诚意金是在签定产品房认购协议书之前收取的金钱,终究交还给客户或转作购房款。产品房认购协议书要在房地产企业获得预售许可证之后才能与客户签定,因而诚意金是在预售之前收取的金钱,束缚性很低,购房者可随时回收此金钱。故管帐核算上不作为预收账款处理,而应作为企业的应付账款处理,详细如下:

  定金是在签定产品房出售(预售)合同之前收取的金钱,在出售合同签定后转作购房款,假如客户在协议规则的期限内不签定购房合同,房地产企业一般情况下将不再交还现已交给的定金。因为定金是在企业已获得预售许可证并已与客户签定产品房认购协议基础上收取的金钱,实质上讲它归于出售款的一部分。因而,定金应视同收取收房款,在“预收账款”科目核算,详细处理如下:

  按揭借款确保金是银行在按揭借款进程中依照借款总额的必定份额向开发商收取的钱,并承当按揭借款的连带确保职责,直至房产证处理出来并完结典当挂号后,银行才将按揭借款确保金退回开发商。在此期间内,若购房借款人未按合同约好如期还本付息的,由开发商代为归还,银行有权直接从按揭确保金账户中扣划相关金钱。管帐核算方法如下:

  预售房款是指房地产企业在所售房子未竣工前收取的产品房出售款(实践收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款),归于预收性质的金钱,经过“预收账款”科目进行核算。

  实践工作中,有的企业采纳宣布《交房通知书》即可承认出售收入,有的企业采纳“收取钥匙”才能够承认出售收入。

  这儿值得留意的是,有的企业为了到达必定的意图,在出售收入承认时点方面存在必定的差异,例如:有些民营企业因为承认收入后触及交纳所得税的问题,所以总是将应当承认的收入以未处理完竣工检验手续、未处理房产证等各种理由推延承认收入,以到达少缴税的意图;而有的上市公司为了完结既定的赢利方针,在承认房地产出售收入时,往往在未处理竣工检验、未交给运用前就将预售的房价款提早承认了收入。

  房地产开发企业出售本钱的核算是本着收入和本钱配比的准则进行的,即房地产开发企业根据收入承认准则承认完结出售收入和出售面积时,应一起结转相应的开发产品出售本钱。

  开发产品竣工检验到达预订可运用状况,本钱结算完结后,编制“开发产品本钱明细表”,详细列明每种开发产品的总本钱、总面积、单位面积本钱和总套数等信息,“开发产品本钱明细表”作为开发产品本钱结转的根据,附在凭据后边,借记“开发产品”的相关明细科目,贷记“开发本钱”的相关明细科目。

  这儿需求留意的是,结转的已完结出售开发产品本钱=完结的出售面积*(总本钱÷总可售修建面积)。

  房企在整个开宣布售流程上,从土地获取阶段到出售、预收阶段都遭到严厉的方针束缚,本文介绍了一般开宣布售进程,但随着中心对房地产调控的晋级,在以“按捺财物”泡沫和避免房地产商场“大起大落”的布景下,现在在各地在开宣布售各个环节的批阅逐渐趋紧。详细来看,在土地获取阶段,竞拍不再是价高者得,而是在溢价率到达必定程度后转为“竞配建”、“竞自我克制”等,而且进步了确保金份额,缩短了土地出让金交纳期限;在出售阶段,多地进步了预售条件或要求现房(准现房)出售,提出房价存案办理,关于预售证的批阅更为严厉;此外,部分城市要求房企拿地后要在约好的期限内开工,加速项目制作进展,并要求职能部分加速项目报建批阅,使房企开发制作周期缩短。方针缩短必定影响房企在拿地、出售各个环节的出资及出售回款,房企现金流收紧,根据本文对房地产开发各流程环节的管帐处理方法的整理,关于房企财报中管帐科意图讨论及危险提醒咱们将于第二篇做进一步的剖析,敬请期待。回来搜狐,检查更多

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